Ústredný portál verejnej správy

Prenájom nehnuteľnosti

Bývanie

Prenájom nehnuteľnosti podlieha niekoľkým náležitostiam vyplývajúcim zo zákona. Ide najmä o daňovú registračnú povinnosť na strane prenajímateľa a vytvorenie zmluvného vzťahu, najčastejšie vo forme nájomnej zmluvy, ktorá má okrem iného definovať a upraviť práva a povinnosti zmluvných strán, teda tak prenajímateľa ako aj nájomcu...

Platenie nájmu je aj v súčastnosti dostupným riešením pre mnohé rodiny a mladých ľudí, ktorí si nemôžu alebo nechcú riešiť otázku samostatného bývania prostredníctvom vlastných finančných prostriedkov, alebo využitím hypotekárnych úverov.

Preto ten, kto vlastní nehnuteľnosť a nepotrebuje ju nevyhnutne využiť na vlastné bývanie, má možnosť získania finančných zdrojov z prenájmu nehnuteľnosti.

Na prenájom nehnuteľnosti sa dajú využiť služby špecializovaných inzertných portálov a novín, alebo prenajímateľ môže osloviť realitnú kanceláriu, ktorá mu zabezpečí servis od inzercie cez komunikáciu so záujemcami a návrh nájomnej zmluvy až po asistenciu pri odovzdávaní nehnuteľnosti (vytvorenie preberacieho protokolu).

V prípade hľadania nájomcu bez realitnej kancelárie je možnosť získať aj takých záujemcov, ktorí sa chcú vyhnúť plateniu provízie alebo ušetriť províziu, ktorú si realitná kancelária žiada spravidla vo výške jednomesačného nájomného. Zároveň však treba brať do úvahy, že realitná kancelária vám ušetrí čas a pripraví zmluvu, ktorá vás môže chrániť počas celého zmluvného vzťahu a ušetriť od možných problémov, ktoré by ste mohli mať s nájomcom, pokiaľ nemáte riadne napísanú nájomnú zmluvu. V neposlednom rade, ak je nájomca ochotný zaplatiť realitnej kancelárii províziu, znamená to, že pravdepodobne hľadá riešenie svojho bývania na dlhšie obdobie a neodíde vám za pár mesiacov.

Nehnuteľnosť môže vlastniť a prenajímať tak fyzická osoba, ako aj právnická osoba. Zároveň nehnuteľnosť môže byť prenajatá na účel bývania, ako aj na účel podnikania (napr. prenájom kancelárskych priestorov).

Účel využitia prenajímanej nehnuteľnosti a ostatné náležitosti prenájmu je vhodné jasne definovať v nájomnej zmluve. Zmluva nemusí byť vyhotovená v písomnej podobe, stačí spísať zápisnicu o jej obsahu a ustanovenia, ktoré sa v zápisnici nebudú nachádzať, budú vyplývať z platného Občianskeho zákonníka. Výnimkou je prenájom nebytového priestoru, pri ktorom sa vyžaduje písomná forma nájomnej zmluvy.

Nájomná zmluva musí obsahovať:

  • označenie predmetu nájmu
  • rozsah užívania
  • výšku nájomného
  • výšku úhrad za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu (platby za energie a služby)

V nájomnej zmluve môže byť ďalej uvedené:

  • opis príslušenstva a stavu bytu
  • obdobie prenájmu
  • práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu
  • zákaz dať nehnuteľnosť alebo jej časť do podnájmu
  • povinnosť poistiť nehnuteľnosť a príslušenstvo (prenajímateľ) a osobné veci (nájomca)
  • dôvody, pre ktoré možno od zmluvy odstúpiť
  • spôsob vypovedania zmluvy a výpovedná lehota

Nájomný vzťah vzniká v okamihu, keď sa zmluvné strany dohodnú na podstatných častiach zmluvy, a to na predmete nájmu a nájomnom. Samotné odovzdanie prenajímanej nehnuteľnosti nepodmieňuje vznik nájomného vzťahu, ale je už len jeho plnením vyplývajúcim zo zmluvy.

Predmetom nájmu je prenajímaná nehnuteľnosť a jej príslušenstvo, ktoré treba vymenovať buď v zmluve, alebo v odovzdávacom protokole, ktorý sa k zmluve prikladá.

Predmetom nájmu môže byť rodinný dom, byt, nebytový priestor (kancelária, garáž, sklad) alebo pozemok (záhrada, poľnohospodárska pôda). Predmetom nájmu môže byť napríklad aj časť nehnuteľnosti, ako napr. stena alebo múr domu prenajatý na vyvesenie plagátov.

Výška nájomného nehnuteľnosti v súkromnom vlastníctve sa stanovuje v závislosti od lokality, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, a je daná spravidla cenovými hladinami trhu. Cenu si buď stanovíte sami na základe prieskumu trhových cien podobných nehnuteľností, alebo pri využití služieb realitnej kancelárie vám jej zástupcovia po obhliadke odporučia aktuálne vhodnú cenu, za ktorú je možné nehnuteľnosť v dohľadnom čase prenajať.

Obdobie určené na prenájom nehnuteľnosti sa stanovuje buď na čas určitý, alebo na čas neurčitý. Ak sa obdobie prenájmu v zmluve neuvedie, je samozrejmé, že nájomná zmluva bola uzatvorená na čas neurčitý.

Ak sa zmluva uzatvorí na čas určitý, nájom sa skončí uplynutím času, na ktorý sa dohodol, ak sa prenajímateľ nedohodne s nájomcom inak. Ak nájomca užíva veci aj po skončení nájmu a prenajímateľ proti tomu nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dohodnutá pôvodne. Nájom dohodnutý na obdobie dlhšie ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dohodnutý na kratší čas sa obnovuje znova na toto obdobie.

KRÁTKODOBÝ NÁJOM BYTU

Novinkou platnou od 1. mája 2014 v oblasti najčastejšieho typu prenájmu je tzv. krátkodobý nájom bytov upravený zákonom č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Tento zákon upravuje práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu pri krátkodobých prenájmoch bytov, a to najviac na šesť rokov. Krátkodobý nájom sa uzatvára na čas určitý, najdlhšie na dva roky, a možno ho ešte 2-krát o rovnaké obdobie predĺžiť za nezmenených podmienok.

Nájomná zmluva v prípade krátkodobého nájmu musí mať písomnú formu a musí obsahovať:

  • údaje o zmluvných stranách (meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia, pri podnikateľoch sa ešte uvedie: obchodné meno, sídlo/miesto podnikania a IČO)
  • označenie predmetu nájmu a rozsah jeho užívania
  • výšku nájomného a výšku úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu a jeho príslušenstva (platby za energie a služby)
  • opis stavu bytu, opis príslušenstva a vybavenie bytu, ako aj opis nedostatkov bytu, jeho príslušenstva a vybavenia, ktoré sú prenajímateľovi známe v čase uzavretia nájomnej zmluvy
  • určenie obdobia nájmu
  • vyhlásenie nájomcu, že si je vedomý skutočnosti, že nájomná zmluva sa uzatvára podľa zákona o krátkodobom nájme bytu 

Zákon o krátkodobom nájme bytu má umožniť pružnejšie konanie pre prenajímateľa v situáciách, v ktorých sa ťažko domáhal svojich práv, napríklad pri neplatení nájmu zo strany nájomcu a pod. Podmienkou na lepšiu vymožiteľnosť práva podľa tohto zákona je však splnenie si registračnej povinnosti, čiže tento typ nájmu by mal prenajímateľa k tomu motivovať.

Ak sa totiž nezaregistruje na daňovom úrade, niektoré ustanovenia zákona o krátkodobom nájme bytu sa stanú neplatnými a postupuje sa podľa vymedzenia nájmu nehnuteľnosti na základe príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka. 

Dátum poslednej zmeny: 28. 1. 2016
Dátum zverejnenia: 14. 11. 2014

Zodpovednosť za obsah:

redakcia ÚPVS, ln
redakcia@nases.gov.sk

Lokalita

  • Slovensko