Ústredný portál verejnej správy

Exekúcia a dražba predajom nehnuteľnosti

Financie

K vykonaniu exekúcie predajom nehnuteľnosti na dražbe sa väčšinou pristupuje ako k poslednej možnosti. Na jej výkon sa vyžaduje súhlas oprávneného (veriteľa) a nehnuteľnosť musí byť zároveň vo vlastníctve povinného (dlžníka).
  1. Postup pred dražbou
  2. Dražba nehnuteľnosti
  3. Priebeh dražby
  4. Opakovaná dražba
  5. Rozvrh výťažku dražby

Postup pred dražbou

Poverený exekútor doručí upovedomenie o začatí exekúcie:
-	povinnému (dlžníkovi) do vlastných rúk,
- oprávnenému (veriteľovi),
- spoluvlastníkom do vlastných rúk,
- osobám, ktoré majú k nehnuteľnosti predkupné alebo iné vecné právo, do vlastných rúk,
- spoločenstvu vlastníkov bytov a nebytových priestorov alebo správcovi bytového domu,
- okresnému úradu, v územnom obvode ktorého má povinný bydlisko, do vlastných rúk,
- daňovému úradu,
- Úradu vládneho auditu,
- obci, v obvode ktorej je nehnuteľnosť.

Až do uverejnenia dražobnej vyhlášky sa upovedomenie vyvesí na úradnej tabuli exekútora. Exekútor označí nehnuteľnosť, ktorej sa exekúcia týka, zakáže povinnému, aby previedol nehnuteľnosť na niekoho iného alebo aby ju zaťažil a vyžiada si od oprávneného súhlas s exekúciou predajom nehnuteľnosti. Tento súhlas môže oprávnený odvolať do uverejnenia dražobnej vyhlášky, ale zároveň musí uhradiť náklady, ktoré vznikli v súvislosti s prípravou dražby.

Ak povinný nepodá do 15 dní od doručenia upovedomenia o začatí exekúcie návrh na jej zastavenie alebo ho súd zamietne, exekútor vydá exekučný príkaz a doručuje ho tým istým osobám ako upovedomenie. Exekútor následne zabezpečí znalecký posudok na cenu nehnuteľnosti. Povinný musí poskytnúť súčinnosť exekútorovi a znalcovi, prípadne jeho zamestnancovi a umožniť vstup na oceňovanú nehnuteľnosť. V opačnom prípade je exekútor ako verejný činiteľ oprávnený vymôcť si na nehnuteľnosť prístup. 

Praktická rada

Exekúciu nemožno vykonať predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný hlásený trvalý alebo prechodný pobyt, ak sa vymáha peňažná pohľadávka, ktorá bez príslušenstva (napr. úroky z omeškania) ku dňu doručenia návrhu na vykonanie exekúcie neprevyšuje 2 000 eur, tzv. drobná exekúcia. Za drobnú exekúciu sa nepovažuje exekúcia na vymoženie pohľadávky na výživnom. 

Exekúciu predajom nehnuteľnosti, v ktorej má povinný prihlásený trvalý alebo prechodný pobyt, možno vykonať výnimočne na základe schválenia súdu, ak sú proti povinnému vedené viaceré exekúcie, v ktorých sa vymáhajú pohľadávky prevyšujúce v súhrne 2 000 eur a exekútor preukáže, že peňažná pohľadávka nemôže byť vymožená iným spôsobom.

Dražba nehnuteľnosti

Termín dražby určí exekútor dražobnou vyhláškou a doručí ju do vlastných rúk oprávnenému, povinnému, spoluvlastníkovi a každému, kto má k nehnuteľnosti vecné alebo predkupné právo. Exekútor vyvesí dražobnú vyhlášku na svojej úradnej tabuli a požiada obec, v ktorej obvode je nehnuteľnosť, aby podstatný obsah vyhlášky uverejnila. Exekútor môže uverejniť dražobnú vyhlášku v tlači a môže požiadať okresný úrad, aby uverejnil vyhlášku na svojej úradnej tabuli. Dražobnú vyhlášku o dražbe zašle exekútor bez zbytočného odkladu na zverejnenie v Obchodnom vestníku. Povinný musí umožniť obhliadku draženej nehnuteľnosti v termíne určenom v dražobnej vyhláške, a to za prítomnosti exekútora alebo jeho zamestnancov.

Účastníci dražby sa môžu zúčastňovať na dražbe buď osobne, alebo prostredníctvom splnomocneného zástupcu, ktorý musí preukázať právo zastupovať záujemcu. Exekútor, jeho zamestnanci, zapisovateľ, znalec, povinný a manžel povinného dražiť nemôžu! Záujemcovia o kúpu sú zároveň povinní zložiť zábezpeku vo výške polovice najnižšieho podania, ktorá sa započíta neskôr na najvyššie podanie.

Priebeh dražby

Dražba sa začína vyvolaním, ktoré spočíva v tom, že  licitátor (osoba predávajúca na dražbe) opíše, čo je predmetom dražby, v akom stave je nehnuteľnosť, aká je všeobecná cena určená znaleckým posudkom, aká je výška najnižšieho podania a iné.

Ďalej licitátor vyzve účastníkov, aby urobili podanie minimálne vo výške najnižšieho podania. Dražba sa koná dovtedy, kým dražitelia robia podania, dražitelia sú viazaní svojimi podaniami. Výška ceny vydraženej nehnuteľnosti nie je obmedzená ustanoveniami cenových predpisov. Na zaplatenie najvyššieho podania určí exekútor lehotu, ktorá sa začína dňom udelenia príklepu (predajom na dražbe) a nesmie byť dlhšia ako dva mesiace. Samotný prechod vlastníckeho práva sa teda viaže nielen na príklep licitátora, ale aj na včasné zaplatenie ceny v určenej lehote. O udelení príklepu spíše exekútor zápisnicu. Udelenie príklepu podlieha schváleniu súdom. Ak teda vydražiteľ zaplatil najvyššie podanie a súd schváli udelenie príklepu, stáva sa vydražiteľ vlastníkom nehnuteľnosti ku dňu udelenia príklepu.

Opakovaná dražba

V prípade, že vydražiteľ nezaplatí v uvedenej lehote cenu nehnuteľnosti, vykoná sa dražba opakovane. Najnižšie podanie sa v tomto prípade znižuje už len na 75-percent. Ak sa nehnuteľnosť na dražbe nepodarí predať do jedného roka od vydania exekučného príkazu, súd môže na návrh účastníka konania alebo exekútora exekúciu zastaviť.

Rozvrh výťažku dražby

O rozvrhu výťažku z dražby nehnuteľnosti sa spíše zápisnica, ktorá sa doručí dotknutým osobám a orgánom. Rozvrh výťažku podlieha schváleniu súdom.

Proti rozvrhu výťažku je možné vzniesť u exekútora námietky, ktoré sa zapíšu do zápisnice. O týchto námietkach rozhoduje súd. Na vznesenie námietok sú oprávnené osoby a orgány, ktoré mali byť predvolané na rozvrhové pojednávanie, a osoby, o ktorých nárokoch sa rozhodovalo na tomto pojednávaní.

Po schválení rozvrhu výťažku a po úplnom zaplatení najvyššieho podania poukáže exekútor do siedmich dní oprávneným osobám prikázané sumy. Ak výťažok predaja prevyšuje všetky pohľadávky (vrátane súdnych trov a trov exekúcie), vyplatí exekútor po úhrade pohľadávok všetkých oprávnených zvyšok výťažku povinnému.

Vysvetľujúce zákony:

zákon č. 233/1995 Z. z. o súdnych exekútoroch a exekučnej činnosti (Exekučný poriadok) 

Dátum poslednej zmeny: 19. 4. 2017
Dátum zverejnenia: 24. 9. 2014

Zodpovednosť za obsah:

redakcia ÚPVS, kn
redakcia@nases.gov.sk

Lokalita

  • Slovensko